임대차 계약 갱신(또는 변경) 시, 전세권 변경 등기 해야하나요?

전세권의 용익물권적 효력과 담보물권적 효력의 소멸 및 존속

전세권은 민법상 부동산에 설정할 수 있는 권리로, 두 가지 성격을 동시에 가집니다.

• 용익물권적 효력: 전세권자가 해당 부동산을 직접 점유하고, 사용·수익할 수 있는 권리
• 담보물권적 효력: 전세금 반환채권에 대해 우선변제를 받을 수 있는 권리

이 두 효력은 전세권의 존속기간 만료 등으로 전세권이 종료될 때 서로 다르게 작용합니다.

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1. 용익물권적 효력의 소멸

• 의미: 전세권 존속기간이 끝나면, 전세권자는 더 이상 목적 부동산을 사용하거나 수익할 권리가 없어집니다.
• 결과: 전세권자는 부동산을 반환해야 하고, 전세권설정자는 목적물의 인도 및 등기 말소에 필요한 서류를 받을 권리가 생깁니다.

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2. 담보물권적 효력(우선변제권)의 존속

• 의미: 전세권이 종료되어도, 전세권자는 전세금이 반환될 때까지 ‘전세금 반환채권’을 담보하는 권리(우선변제권)를 계속 가집니다.
• 법적 근거: 전세권의 등기는 말소되지 않고 존속하며, 전세권자는 전세금 반환을 받을 때까지 경매 등에서 우선적으로 배당받을 수 있습니다.
• 실제 효과: 만약 전세권설정자가 전세금을 반환하지 않으면, 전세권자는 부동산에 대해 경매를 신청해 전세금을 우선적으로 변제받을 수 있습니다.

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3. 정리

• 전세권 존속기간 만료 등으로 전세권이 종료되면
  • **용익물권적 효력(사용·수익권)**은 소멸
  • **담보물권적 효력(전세금 반환채권에 대한 우선변제권)**은 전세금이 반환될 때까지 등기상 존속

"전세권이 존속기간의 만료 등으로 종료하면 전세권의 용익물권적 권능은 소멸하고, 단지 전세금 반환채권을 담보하는 담보물권적 권능의 범위 내에서 전세금의 반환 시까지 전세권설정등기의 효이 존속한다123.

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실무상 의미

• 전세권자가 전세금 반환을 받지 못했다면: 부동산을 사용할 수는 없으나, 전세권 등기를 근거로 경매를 신청해 전세금을 우선변제받을 수 있습니다.
• 전세권설정자는: 전세권자에게 전세금을 반환해야만 전세권 말소등기를 청구할 수 있습니다.

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1. 법정갱신(묵시적 갱신 : 민법 §312 ④)

핵심 내용비고

효력 발생	임대인·전세권자 모두 6개월 ~ 1개월 전 갱신거절이나 조건변경 통지를 하지 않으면, 기존 전세권과 동일한 조건으로 ‘당연히’ 다시 설정된 것으로 봅니다. 존속기간은 ‘정함이 없는 것’ 으로 간주	대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결 국가법령정보센터
등기 필요성	계속 거주 만을 목적으로 할 때는 별도 변경등기 불요. 전세권자는 등기 없이도 설정자·제3자에게 권리를 주장 가능	같은 판결 및 다수 실무서 유왕현 변호사
주의	법정갱신된 전세권을 양도·담보 설정 하려면 먼저 ‘존속기간 연장’ 변경등기를 선행해야 합니다.	대법원 등기선례 1986. 1. 24. 1-422, 실무해설 유왕현 변호사지능형 법률 어드바이저-법률메카

 

실무 한 줄 팁

• “살고만 있을 때” → 등기 생략 가능
• “팔거나(전세권 이전) 담보 잡을 때” → 반드시 기간연장 변경등기부터 해야 함

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2. 약정갱신(합의 갱신)

핵심 내용비고

효력 발생	임대인·전세권자가 새로 계약서를 작성 하거나 ‘기간·금액 등’을 합의해 바꾸면 법률행위 로 전세권 내용 자체가 변동
등기 필요성	민법 §186 “부동산에 관한 법률행위로 인한 물권변동은 등기하여야 효력이 생김” ⇒ 변경등기 필수. 미등기 시 제3자에 대한 대항력 상실 (당사자 간에는 유효)	민법 §186 조문 국가법령정보센터 / 생활법령정보센터 ‘전세권 변경등기’ 이지법률
위험	변경등기를 생략하면 등기부상 종전 기간이 만료된 상태가 그대로 남아, 외부에서는 전세권이 ‘기간 만료로 용익권이 소멸’한 것처럼 보입니다. 따라서 우선변제권만 남고, 점유·사용 권한을 두고 분쟁 위험이 커집니다.	실무해설 유왕현 변호사

 

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3. 요약

1. 법정갱신 (묵시적)
   • 등기 불필요 → 전세권 계속 유지
   • 다만 처분·담보 설정 땐 ‘존속기간 연장’ 변경등기 선행 필요
2. 약정갱신 (합의)
   • 전세권 내용이 계약으로 변경 → 반드시 변경등기
   • 미등기 시 제3자 대항력 상실·분쟁 가능

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후순위 권리자 유무에 따른 차이

 

 

              구분                                              변경등기 안 한 경우                                   변경등기 주등기로 한 경우¹

용익물권(거주·사용권)	대외적으로 소멸(점유·사용 대항 불가)	새 전세권으로 다시 등기되므로 유지
담보물권(전세금 회수 우선순위)	기존 등기순위 그대로 존속 → 후순위 근저당권자보다 선순위	등기일이 새로 잡혀 후순위 근저당권 뒤로 밀림
후순위 권리자 승낙 필요 여부	등기 안 하므로 해당 없음	부기등기로 하려면 승낙 필수, 없으면 주등기로 재등기

 

¹ 후순위 권리자가 ‘승낙해 주지 않아’ 부득이 주등기로 재등기한 상황을 가정한 것.
　

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왜 이런 차이가 생기나?

1. 합의갱신 자체는 유효
   • 민법 §186 때문에 “등기 없는 변동”은 제3자에게만 효력이 없을 뿐, 임대인·전세권자 사이에서는 유효.
2. 등기가 없는 상태로 기간이 지나면
   • 대법원은 “존속기간이 만료되면 전세권의 용익물권적 권능은 소멸하고, 다만 전세금반환채권을 담보하는 범위에서 등기 효력이 남는다”라고 판시합니다.국가법령정보센터
   • 즉 거주·사용권은 사라지지만, ‘내 전세금은 먼저 받아야 한다’는 담보적 지위는 계속됩니다.
3. 우선순위(담보물권적 효력)는 왜 그대로냐?
   • 순위는 “처음 등기된 날짜”로 결정됩니다(부동산등기법 §4).
   • 변경등기를 아예 하지 않았다면 등기 자체가 변하지 않기 때문에 후순위 근저당권자는 여전히 귀하의 전세권 뒤에 머뭅니다.
4. 언제 순위가 밀리나?
   • 변경등기를 ‘독립 주등기’로 다시 하는 경우.
   • 후순위 권리자(근저당권자)의 승낙서 없이 기간연장 변경등기를 신청하면, 등기관은 주등기로 새 번호를 부여합니다. 이렇게 되면 새 등기일이 찍혀 후순위로 내려가죠.유왕현 변호사

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질문별 정리

“후순위 권리자가 있는 경우, 순위가 밀리나요?”

• 변경등기를 하지 않았다면 밀리지 않습니다.
• 단, 거주·사용을 계속 주장하려면 결국 기간연장 등기를 하게 되는데, 이때 후순위자 승낙 없이 주등기로 해 버리면 그 순간부터 순위가 밀립니다.

“후순위 권리자가 아예 없다면?”

• 변경등기를 하지 않은 채로도 실질적 위험은 크지 않습니다.
• 등록기간이 끝난 뒤에는 용익물권적 권능만 사라질 뿐, 담보적 효력은 종전 순위 그대로 보존됩니다.
• 다만 부동산이 제3자에게 처분될 경우 새 소유자는 귀하의 거주·사용권을 부인할 수 있으니, 평온한 점유를 원하면 기간연장 변경등기를 해 두는 편이 안전합니다.

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실무 팁

1. ‘살’ 목적이면
   • 후순위자 승낙을 받아 부기등기(附記登記)로 기간 연장 → 순위 유지·사용권 유지.
2. 승낙을 못 받으면
   • 차라리 등기 생략하고 기존 전세권 등기 유지 → 담보순위 확보.
   • 다만 새 등기명의인·후순위 채권자가 점유 반환을 요구할 가능성 염두.
3. 분쟁 대비
   • 합의갱신 계약서를 공증해 두면, 만약 ‘전세금 반환’ 소송 시 담보권 주장을 뒷받침하는 증거력이 좋아집니다.

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* 인터넷 자료를 근거로 정리한 자료입니다. 보다 정확한 내용은 부동산 전문 변호사 등 전문가와 협의하시기를 권장드립니다.
(출처)

1. 에듀윌 지식인: 임대차 계약 연장과 전세권 변경등기
2. 온라인법률상담: 전세권 변경등기 필수 여부
3. 네이버 블로그: 전세권 변경등기의 방법과 효력
4. 한국장로신문: 전세권변경등기 법률상식
5. 아하: 전세권설정 후 임대차 계약 연장
6. 전북일보: 전세 계약 묵시적 갱신의 효력
7. 네이버 블로그: 전세권 설정, 이전, 변경, 말소 등기
8. 나인법무사: 전세권 변경등기의 효력
9. 유튜브: 전세금 증액과 전세권 변경등기
10. 나인법무사: 전세권 변경등기 필요서류

 

• 대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결 – 전세권 법정갱신은 등기 없이도 대항 가능 국가법령정보센터
• 대법원 판례 (전세권 존속기간 만료 → 용익권 소멸·담보권만 존속) 국가법령정보센터
• 민법 제186조 – 부동산 법률행위로 인한 물권변동은 등기해야 제3자에게 대항 국가법령정보센터
• 부동산등기법 제4조 – 등기 순위 결정 규정 국가법령정보센터
• 등기선례 1-422 – 후순위 근저당 승낙 없을 때 전세권 기간연장 변경등기 → 주등기로 재등기 사례 네이버 블로그
• 실무 칼럼 (후순위 권리자 승낙 요건 해설) iusm.co.kr